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公司内刊二0二五年二月第一期
日期：2025/2/10　人气：69[ 返回 ]
危房拍卖合同效力
裁判要旨：
危房拍卖合同的效力，在司法实践中存在两种观点，一是认为合同无效，二是认为合同有效，但可以合同目的无法实现为由，主张解除合同。主流观点是认为合同有效，但一方可以主张解除合同。

观点分析：
1、认为合同无效的理由：
虽然双方均认为涉案合同有效，但对合同效力问题，法院仍须依职权进行审查。参照最高人民法院相关精神，结合本案事实，案涉房屋已构成危楼，存在严重安全隐患，不再具备居住、经营条件。双方仍然签订《房屋买卖合同》，受让人用于经营使用，可能危及不特定人身安全和财产安全，明显损害了社会公众利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。根据法律规定，应当确认《房屋买卖合同》无效。涉案《房屋买卖合同》无效情况下，受让人起诉要求解除《房屋买卖合同》，缺乏理据，本院不予支持
2、认为合同有效，但可主张解除合同的理由：
本案房屋买卖合同均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。各方对合同效力的争议在于，涉案房屋安全性能为Dsu级是否导致合同无效，亦即房屋买卖合同的标的是否属于损害社会公共利益的禁止流通物。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。因此，禁止流通物是指法律、行政法规明确禁止流通的物，如国有土地所有权、矿藏等。而涉案房屋不属于禁止流通物。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。由此可见，房屋主体结构质量不合格的，买卖合同仍然有效，只是买受人可以解除。因此，涉案房屋不符合安全性能标准，合同有效，买受人有权解除合同，而并非合同无效。
3、关于危房是否可通过瑕疵免担保声明进行免责。
本案房屋是否构成危房，是非常专业的问题，免除瑕疵担保责任的是一般瑕疵，而房屋为危房，不能居住，严重危及人身安全，不属于瑕疵担保责任的免除范围。

拍卖实务总结
对于房产如属于危房，在拍卖合同效力方面，存在合同是否有效的争议，即使被认定为有效，买受人亦可以合同目的无法实现为由主张解除合同，为此，在接受危房拍卖时，需慎重考虑其风险。